Статьи

Одним из самых простых и надежных способов оценки имущества является широко используемый в мировой практике метод аналогов продаж. Теоретическая сущность метода общеизвестна, поэтому подробно останавливаться на его смысловом содержании нет необходимости. Более актуальным является вопрос о некоторых особенностях применения метода при оценке приватизационной и рыночной стоимости недвижимости в Украине.

Метод аналогов имеет как минимум три разновидности, зависящие от того, по какому принципу подбираются сопоставляемые объекты. В этом смысле можно говорить о строительных аналогах, функциональных аналогах и аналогах продаж.

Метод строительных аналогов является опорным при определении восстановительной стоимости зданий и сооружений. Функциональные аналоги используются при оценке стоимости замещения материальных активов. Оба метода в настоящее время имеют достаточно широкое применение в рамках затратной концепции оценки собственности. Тем не менее, они не обеспечивают прямого выхода на рыночную стоимость имущества, поскольку дают промежуточные результаты оценки, которые в последующем являются предметом согласования итогового экспертного заключения.

Наиболее “рыночным” среди всех указанных разновидностей сравнительного подхода является метод сопоставимых аналогов продаж, о котором и пойдет речь. Для практикующих оценщиков не секрет, что метод аналогов продаж может применяться только в условиях устоявшегося конкурентного рынка недвижимости при наличии открытого многопараметрического банка данных об осуществленных сделках купли-продажи имущества. В отечественной оценочной практике, измеряющейся максимум 5-ю годами, метод аналогов продаж широкого использования не нашел (за исключением рынка жилья). Основные причины сложившейся ситуации кроются в следующем:
• отсутствие свободного конкурентного рынка недвижимости в связи с затянувшимся процессом приватизации;
• нестабильность финансово-кредитной системы, в связи с чем цены на недвижимость имеют существенное колебание во времени;
• значительные колебания цен на одноименные виды имущества в региональном аспекте;
• отсутствие репрезентативной информации о ценах на приватизационном и вторичном рынке недвижимости по функциональным группам объектов;
• несовершенство нормативно-методической базы экспертной оценки, недостаточный уровень квалификации оценщиков, отсутствие системных научных исследований.

Подробнее на сайте независимой оценки www.rcn.com.ua